的践行之路,小慎研究札记之六

日期:2019-09-30编辑作者:股票基金

德国住房制度--合作互助打造“福利产业”

新加坡住房供应体系:阶梯化供应,保障多群体需求。

房地产长效机制可“取经”哪些成熟模式?

24500足球比分手机版,    德国房价长期保持稳定性,源于二战后建立起来的完善住房制度,政府高度重视住房保障体系建设,包括住房补贴制度、储蓄制度、税收优惠等政策的推行保障了居民的基本住房需求。租赁住房体系在整个德国住房市场中扮演着极为重要的角色,超过一半以上的德国人口通过租房解决住房问题,德国稳定的房租以及对租房者的全面保护使得居民不会仅依赖购买住房来满足住房需求。德国实行多元化的供应体系,政府通过立法、税收、贷款等政策手段支持住房供给,并对其进行严格的管理和监督,同时住房合作社制度将租房的灵活性与住房所有权的安全性相结合,成为德国公共住房独具特色的关键组成形式。住房金融体系则实行“先存后贷”和“固定利率”的合同住房储蓄模式,旨在通过共同储蓄保障居民购房贷款。此外,德国通过严厉的惩罚机制以及税收政策抑制了房地产投资套利行为。

    自1964年建国总理李光耀提出“居者有其屋”计划以来,新加坡统计局数据显示,16年新加坡住房自有率高达90.9%,居住在组屋中的人口占比82%。从供应体系来看,新加坡呈现政府和市场的双轨制供应体系,政府作为组屋的供给方,提供针对不同收入群体的1居室-5居室组屋,私人建造商提供住房条件更为高档的私人住宅,结合形成“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化供应特色。存量结构方面,新加坡统计局公布的16年住房总存量为126.4万套,其中组屋101.2万套(占比80%),私人住宅存量24.9万套(占比19.7%)。

我国正在构建普通住房、共有产权住房、租赁住房的供应体系,业界称兼具德国、新加坡模式

    新加坡住房制度--居者有其屋的成功典范

    组屋发展的关键要素:土地制度和资金支持。

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皇冠比分24500手机版,    新加坡通过成立建屋发展局,以强有力的介入实现公共住房的有效供给,统一为中低收入者提供保障性住房--组屋政策。新加坡政府通过该种非市场化成交机制促进长期房价平稳,2016年居民住房自有率已达到90.9%,在国际上处于领先水平。供给层面,政府提供公共组屋及私人住宅多种供应类型以满足不同阶层需求,其中仅新加坡公民才有资格向政府申请购买新组屋,永久居民只能从组屋转售市场中购买二手组屋,私人住宅则主要针对高收入人群及外国人。金融支持方面,新加坡中央公积金制度不仅支撑了新加坡公共组屋规划建设,还为新加坡人购房提供了资金来源,是一种集中管理和强制性管理程度都很高的社会保障制度。此外,建屋发展局为符合条件的新加坡公民提供长期低息优惠贷款进一步保障了购房资金来源。新加坡建屋发展局与中央公积金局支撑了新加坡公共组屋规划,同时扮演着组屋开发商和贷款提供者的角色,依靠政府的强执行力以及公平的分配体系,使得新加坡成为一个“居者有其屋”的国家。

    土地制度、公积金制度的制定是1964年 “居者有其屋”成功实施的主要推动力量。土地支持方面,尽管目前建屋发展局获取土地已演变成以市值为主要依据,但初期的土地征用制度(尤其是1966-1973年)保障政府以廉价成本获取大量土地,为“居者有其屋”成功实施奠定坚实基础。资金支持方面,强制储蓄的中央公积金制度为建屋发展局组屋建造提供间接资金支持,同时可用于支付购房首付、房贷,为需求端购买组屋也提供了资金支撑。

10月10日,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上透露,“我国的房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。同时,国家反对房地产投机的态度不会变。”来自政府的这一表态,无疑更加坚定了市场对于房产调控长效机制确立的信心,但未来我国房产调控的长效机制究竟会是怎样?在具体细则出台之前,无论是市场还是行业研究人士都只能从国外现有成熟模式来窥见一斑。

    如何从国际经验来看待我国长效机制的可能性

    政府的强调控性:保障市场量、价相对平稳。

在目前国内外比较成熟的房地产市场机制中,德国、新加坡模式是业界探讨、分析得比较多的。有部分行业研究人士认为,目前我国市场上现行的部分调控措施,部分借鉴了上述两国的一些经验。

    德国和新加坡的住房体系取得独特成效有其特定的历史契机,完全照搬并不现实,而通过理解这两个国家模式的优势,取其精华,推进适合国家特色的模式仍然是可以期待的。我国从2013年开始首次在政府工作报告中提到“长效机制”,至今以来相关的规划和内容也在不断完善,我们结合新加坡和德国的模式,分别针对住房供给、保障和金融体系,对我国长效机制进行展望。住房供给体系:供给类型多元、价格可控以及规模持续;住房保障体系:购租并举,并提供财富增值的空间;住房金融体系:住房金融机构的专业化和住房租赁REITs的推进。

    作为组屋的唯一供给和定价主体,政府在组屋建造、分配、定价等环节都具有强调控性。在量的方面,购买模式以“先预定后建设”为主,配合“已建成/建设中待预订”为辅,依需定量,匹配供需。除此之外,政府采取调节公积金纳费率间接调控组屋建造的资金来源,调控市场供给。在价的方面,组屋在政府强调控的指导下,定价水平较低,根据Squarefoot Research 数据,16年组屋均价为424新元/平方英尺,约为私宅均价的三分之一,2-5居室组屋的售价约为对应申购家庭年收入中位数的3-5倍;同时与私宅相比,组屋市场价格波动也更为平稳。

“在我国当前长效机制探索中,有两类市场的发展受到了关注。第一是租赁市场,无论是产品本身还是租赁政策背后的各类优惠政策,充分借鉴了德国的模式。第二是共有产权住房,这可能借鉴新加坡模式,填补了中国住房市场供应体系断层的缺口。”易居研究院智库中心总监严跃进表示,总体上看,我国住房多元化供应体系正在积极建立,目前已经构建了普通住房、共有产权住房、租赁住房的三层次的供应体系。

    从申购到转售环节制度设计:保障刚需,抑制投机。

不过,也有业内人士认为,由于中国房地产市场体量巨大,涉及人口众多,因此新加坡、德国等地的成熟模式并不完全适合中国市场。

    组屋在申购(租)、分配、持有、转售、转租等的政策制定都以“保障刚需、抑制投机” 为核心要点。在申购和分配环节,组屋覆盖广,公积金补贴力度较大,保障市场多层次、多群体的刚性需求,同时针对中低收入群体定向补贴,对特殊家庭优先分配,优先保障中低阶层人群需求;在持有环节,保障自住性需求,提高非自住房屋税率,在转售和转租环节,通过税收、转售时间、转售对象等限制提供了“抑制投机”的资产变现机制。

德国

    风险提示。

租房、买房收益无差别

    长效机制推进不及预期,法律政策建立存在不确定性。

德国市场对房价的控制主要依靠发达的租赁市场,及对租客权益完善的法规保障。事实上,租赁住房体系在整个德国住房市场中扮演着极为重要的角色。根据链家研究院统计数据显示,德国租赁人口占56%左右,首都柏林的租赁人口达到86%,远高于其他发达国家40%-50%的水平。

链家研究院院长杨现领指出:“德国租赁发达与其人口的高流动性、家庭小型化密切相关。德国城市化水平较高,上世纪60年代城市化率已经超过70%。人口跨城市流动性大,居民并不需要购买房屋定居。因此在租房方面,德国出台了较为完善的政策法规。”

在租客权益保障方面,据德国《住房租赁法》规定:一般的房租合同都可以无限期,承租者可提前几个月提出退租要求,出租者除非特殊情况,不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同,并且有3年内房租涨幅不得超过15%这样的硬性条款来约束租金的涨幅。

一般分析认为,这些举措使得德国租金长期维持在较低的水平线上,使得房产基本失去了保值、增值的功能。

“买房与租房最大不同在于买房能够实现家庭资产保值增值,但是房价不涨会导致房屋缺乏投资价值。过去十几年德国房价保持平稳,涨幅很小。根据德国联邦统计局的房价指数,2000年到2016年,德国房价指数年均上涨1.6%。”链家研究院院长杨现领表示:“租房与购房在公共资源和社会保障上的差别取决于资源配置的均等化水平。德国地区之间差异小,公共基础设施和公共服务配置较为均衡,社会福利和保障均等化,租房和买房都能够无差异享受。在这些因素作用之下,造成了如今德国租赁占主流的住房结构。”

新加坡

政府强力介入,八成多人口住“组屋”

与德国相比,新加坡无疑是住房自有率极高的国家。不过这种高住房自有率下保持房价的稳定性,很大程度上是通过政府支撑住房保障体系来维持的。

“中国的发展和新加坡很相近,新加坡75%是华人,东方人都希望拥有自己的不动产。作为一个新加坡人,凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进曾向记者这样表示。他认为,中国房地产市场火热其实背后是有着深层次文化原因的:“未雨绸缪这种想法是很典型的东方人的想法,有能力的时候都希望多做一点,这既是中国近些年来发展快速的原因,也在一定程度上推动了房价的上涨。而新加坡因为‘组屋’的存在,保障了其房价的稳定性。”

诚如陈培进所说,自1960年起,新加坡政府提出了“居者有其屋”计划,成立新加坡建屋发展局(Housing and Development Board),承担保障性住房“组屋”的规划和设计以及物业管理等职能,其建屋计划一经批准便具有法律效力,必须保证完成。分析人士指出,这是一种政府强力介入的形式,以实现公共住房有效供给。

据了解,目前,新加坡组屋的价格标准以居民平均收入水平做基础,通常是以90%的首次申请者可负担三房组屋价格,及70%的首次申请者可负担四房组屋价格为标准,以低价出售或出租给中低收入阶层使用。

根据新加坡建屋发展局数据显示,从1960年至2016年,新加坡使用建屋发展局提供的“组屋”人数占全国总人口比例已经从9%增长至82%,其中这一数据在1990年前后曾达到87%的峰值,之后逐步回落至目前水平。

中信建投证券在近期发布的市场研究报告中引用新加坡国家统计局和建屋发展局统计数据称,建国之初新加坡国有土地比例不到50%,而截至2006年国有土地比例已接近90%。过去40余年新加坡共修建组屋110万套,占总供应比例高达97%,已覆盖82%的人口,至2016年居民住房自有率已达到90.9%。

- 观点

新加坡模式更适合新区

我国在搭建房地产长效机制时不能完全照搬新加坡或者德国等地的成熟模式。“原因在于国外经济体对于房地产的依赖性并不高,比如德国的制造业高度发达,新加坡的服务业和转口贸易行业也相当发达,这都可以减轻其经济对房地产的依赖程度。同时,新加坡的‘组屋’完全由政府强力主导,政府有能力通过无偿划拨和强制征收来为‘组屋’的建设提供较低成本的土地资源。”亿翰智库华北区总经理薛茜茜表示。

“一般来说我们通过经济和民生这两个维度考虑,不同国家在选择房地产政策的时候取向是不一样的。”薛茜茜分析指出,我国由于经济发展的压力,一直以来是通过刺激房地产的发展来保障经济的发展,因此很多政策取向是偏向经济这一端。因此新加坡模式可能更加适合在一些特定的区域内,比如待开发的新区采用,政府有可能在前期介入,通过政策来建立市场,但是大规模的实行或许不可能。

薛茜茜同时也强调,随着近期各地大量出台租赁政策以及中央层面屡次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,可以看出,我国对于房地产的定位正在转变。未来,我国房产调控长效机制的搭建脉络已经比较清晰。就是从原来经济助推器的作用,转向经济稳定器的作用。对租赁市场、保障房体系的大力发展,也都是围绕着这一出发点展开。

本版采写/新京报记者 陈禹铭

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